文 | 易憲容 青島大學(xué)財(cái)富管理研究院教授

當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在供給過剩的結(jié)構(gòu)性問題嗎?中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原副局長(zhǎng)賀鏗日前表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)過剩，“14億人可能住不完”。住建部原副部長(zhǎng)仇保興也說過，中國(guó)住房空置率已達(dá)15%，有的省份達(dá)到25%甚至30%。中國(guó)人民銀行2020年發(fā)布的《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住宅擁有率達(dá)96%。《中國(guó)人口普查年鑒2020》披露，中國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米。

首先需要明確，這里所指的住房，主要是城鎮(zhèn)居民家庭住房，不包括農(nóng)村居民自建住房。由此來看，96%這一數(shù)字意味著中國(guó)城鎮(zhèn)居民并不缺少住房，41.76平方米，則說明中國(guó)城鎮(zhèn)居民的基本居住條件已經(jīng)大體得到解決。在住房擁有率這樣高、人均居住面積這樣大，如果住房還屬金融資產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在供給過剩的問題。但是，受到經(jīng)濟(jì)放緩、政策變化等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)三個(gè)根本性轉(zhuǎn)變。

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，此前20多年認(rèn)為房?jī)r(jià)只漲不跌、居民搶購到住房就是賺錢的市場(chǎng)預(yù)期，逐漸轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)也會(huì)有漲有跌。

二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)也由此出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，以往購買住房不少是以金融投資為主，如今以消費(fèi)居住為主。當(dāng)住房多是居住消費(fèi)時(shí)，居民多購買的住房不僅面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)增加持有住房的成本。這種住房市場(chǎng)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也隨之發(fā)生變化。

三是城市二手房市場(chǎng)掛牌量大增，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)由新房占主導(dǎo)的市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)為以二手房為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在二手房占主導(dǎo)的市場(chǎng)，不僅通過這個(gè)市場(chǎng)可以真正體現(xiàn)出住房供求關(guān)系，也可通過這種供求關(guān)系讓房?jī)r(jià)基本由市場(chǎng)的個(gè)人分散化決策來確定。所以，賀鏗所說“房地產(chǎn)供應(yīng)過剩”，是就住房的居住消費(fèi)意義而言的。當(dāng)住房成為消費(fèi)品，可以說，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于供應(yīng)過剩狀態(tài)，只不過不同城市住房供應(yīng)過剩的程度有所不同。

當(dāng)前城鎮(zhèn)住房的供應(yīng)過剩是結(jié)構(gòu)性問題嗎?二線以上城市，特別是一線城市的住房供求失衡問題，并非住房供給過少，而是如何讓這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽》肯M(fèi)市場(chǎng)。這既是現(xiàn)代國(guó)家居住正義的核心所在，也是改變這種所謂的住房結(jié)構(gòu)性問題的癥結(jié)所在。

在《捍衛(wèi)居權(quán)——以新思維破解香港住房難題》一書中，作者提出了“安居負(fù)擔(dān)指數(shù)”(RBI)，即房?jī)r(jià)漲幅與可支配收入漲幅之比。當(dāng)這一指數(shù)大于1.0時(shí)，則反映房?jī)r(jià)上漲速度快于收入漲幅，居住條件下降;當(dāng)指數(shù)小于1.0時(shí)，則房?jī)r(jià)上漲速度小于收入漲幅，居住條件不斷改善。目前美歐日等西方發(fā)達(dá)國(guó)家的RBI一般為0.7左右，而中國(guó)內(nèi)地一線城市和香港的RBI則高達(dá)3.0以上。在某種意義上可以說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)過剩問題并非結(jié)構(gòu)性問題，而是投資性住房需求推高房?jī)r(jià)，把居住消費(fèi)擠出去的問題。

對(duì)此，一個(gè)立竿見影的對(duì)策或許是，用稅收政策遏制住房的金融炒作，讓持有過多住房的人把手中的閑置住房流向市場(chǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)應(yīng)是重建中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新模式，或可把新建住房分為30%的保障性住房、50%的消費(fèi)性住房及20%由市場(chǎng)定價(jià)的住房。進(jìn)而言之，還可在一線城市及住房供應(yīng)較為緊張的城市把保障性住房建設(shè)的占比提升到30%以上，以此保障中低收入居民的基本居住需求;對(duì)50%的消費(fèi)性住房給予嚴(yán)格限定，不應(yīng)考慮賺錢;對(duì)其他20%的住房由市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制運(yùn)行。